Na hypotečním trhu v současné době dominují trendy spojené s klesajícími úrokovými sazbami a snahou bank nalákat zpět klienty po období ochlazení. Hlavní trend představuje návrat k popularitě variabilních (plovoucích) sazeb a kratších fixací u hypoték a refinancování, které umožňují klientům profitovat z očekávaného dalšího poklesu sazeb.
Hlavní trendy a výzvy na hypotečním trhu
1. Návrat k variabilním a krátkým fixacím
V éře klesajících sazeb se mění strategie fixace:
- Renesance variabilních sazeb (Plovoucí hypotéka): Po období extrémně vysokých sazeb se stávají atraktivními hypotéky s variabilní (plovoucí) sazbou, která je navázána na tržní referenční sazbu (např. PRIBOR). Klienti očekávají, že ČNB bude dále snižovat základní sazby, což automaticky sníží jejich měsíční splátky bez nutnosti čekat na konec fixace. Rizikem je ovšem možnost budoucího růstu sazeb.
- Volba kratší fixace: Namísto tradičních 5 let volí klienti pro své nové hypotéky a refinancování kratší fixace (1–3 roky). Cílem je přečkat období vyšších sazeb a zafixovat si úvěr na delší dobu (např. 5–7 let) ve chvíli, kdy budou sazby na nižší úrovni.
2. Oživení trhu a boj o klienta
Očekávaný postupný pokles úrokových sazeb pod 5 % (a v budoucnu možná i pod 4 %) vede k oživení poptávky a zostření konkurenčního boje mezi bankami.
- Refinancování stávajících úvěrů: Banky aktivně oslovují klienty, kterým se blíží konec fixace z doby nízkých sazeb, a nabízejí jim nové, i když stále vyšší sazby, ale s konkurenčními bonusy. Klienti s drahými hypotékami sjednanými na vrcholu krize se také chystají na refinancování, jakmile to jejich fixace umožní, nebo využívají poplatek za předčasné splacení k dřívějšímu přechodu.
- Individuální nabídky a benefity: Banky bojují o klienty nabízením individuálních podmínek a balíčků, které zahrnují slevy ze sazby za aktivní využívání účtu, sjednání pojištění nebo zvýhodněné podmínky pro mladé do 36 let (možnost vyššího LTV – až 90 %).
3. Změny v regulaci a omezeních
Regulační rámec, ač se aktuálně nemění dramaticky, udržuje vysokou obezřetnost:
- LTV zůstává klíčové: Česká národní banka (ČNB) si udržuje jako jediný závazný ukazatel Limit pro ukazatel LTV (Loan-to-Value, poměr výše úvěru k hodnotě zástavy). Pro žadatele do 36 let je limit LTV 90 %, pro starší 80 %.
- Zpřísnění předčasného splacení: Novela zákona o spotřebitelském úvěru (v platnosti od 2024) umožňuje bankám účtovat si náklady spojené s předčasným splacením mimo konec fixace, což dříve nebylo možné. To dává bankám větší stabilitu, ale klientům ztěžuje manévrování v průběhu fixace.
- Hypotéky pro podnikatele: Některé banky přicházejí se speciálními programy pro OSVČ a podnikatele, které zohledňují specifika jejich příjmů a daňových přiznání, což usnadňuje přístup k financování této skupině.
4. Vliv cen nemovitostí a developerů
Hypoteční trh je neodmyslitelně spjat s realitním trhem:
- Rostoucí ceny nemovitostí: Navzdory vysokým úrokovým sazbám začaly ceny nemovitostí v atraktivních lokalitách opět růst v důsledku silné poptávky, kterou podpořilo očekávání poklesu sazeb. Tento růst může znevýhodnit ty, kteří vyčkávají s koupí.
- Developer-Bank partnerství: Stále častější je spolupráce bank a developerů, kdy developeři nabízejí klientům zvýhodněné úrokové sazby nebo speciální hypoteční poradenství (tzv. „developer hypotéky“), aby podpořili prodej svých projektů.
